dividendos: Metade dos FIIs já entregou mais do que em 2024: confira os destaques e variações
Mais da metade dos FIIs já distribuiu mais dividendos em 2025 do que em 2024; destaque para ITR11, que cresceu 53% no período.
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) segue movimentando investidores brasileiros que buscam renda passiva recorrente. Uma das grandes vantagens desse tipo de investimento é justamente a geração de dividendos mensais ou periódicos, que pode complementar a renda ou até se tornar uma fonte principal de rendimento para quem possui patrimônio considerável alocado nesses ativos. No acumulado de 2025, mais da metade dos principais FIIs já entregou mais dividendos do que no mesmo período de 2024, segundo levantamento do InfoMoney, com dados do Status Invest.
Com 61 dos 115 fundos que compõem o IFIX — o índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na Bolsa — apresentando crescimento nos rendimentos, os investidores têm motivos para comemorar, especialmente em um cenário econômico que ainda apresenta desafios, como alta da inflação, juros e volatilidade no mercado imobiliário. Este artigo traz uma análise detalhada do desempenho dos FIIs em 2025, explicando os principais fatores que influenciam os dividendos, as estratégias utilizadas pelos fundos e o que esperar para o restante do ano.
Por que os FIIs são tão atrativos
Os fundos imobiliários são considerados uma das principais alternativas para quem busca investimentos de renda. Ao contrário das ações tradicionais, que podem apresentar alta volatilidade e dependência do desempenho da empresa, os FIIs oferecem:
- Renda recorrente: grande parte dos fundos distribui mensalmente ou trimestralmente os rendimentos obtidos com aluguéis, juros de CRIs/LCIs, royalties e outros ativos do portfólio.
- Diversificação: com um único FII, o investidor pode ter exposição a diversos imóveis, setores e regiões, diminuindo riscos específicos.
- Acesso a grandes ativos: é possível investir em shopping centers, galpões logísticos, edifícios corporativos e hospitais sem precisar comprar o imóvel diretamente.
- Liquidez: ao negociar cotas na Bolsa, o investidor consegue entrar ou sair do fundo com facilidade, algo impossível com imóveis físicos sem custos elevados.
O aumento nos dividendos em 2025 reflete, portanto, a saúde operacional dos fundos e a eficiência na gestão dos imóveis, incluindo contratos de locação mais favoráveis, reajustes corretos e maior ocupação dos empreendimentos.
Destaques de 2025: Itaú Total Return (ITR11) e outros FIIs
O FII que mais se destacou até agora é o Itaú Total Return (ITR11), que apresentou um aumento de 53% no volume distribuído, passando de R$ 4,68 por cota em 2024 para R$ 7,17 em 2025. Esse crescimento chama atenção por refletir tanto a eficiência da gestão quanto o desempenho do portfólio do fundo.
Outros fundos que tiveram variações expressivas incluem:
| FII | 2024 | 2025 | Variação (%) |
|---|---|---|---|
| ITRI11 | R$ 4,68 | R$ 7,17 | 53,21 |
| BPML11 | R$ 9,10 | R$ 12,21 | 34,18 |
| ICRI11 | R$ 7,16 | R$ 9,31 | 30,03 |
| RBRF11 | R$ 0,56 | R$ 0,71 | 26,42 |
| KNUQ11 | R$ 9,51 | R$ 11,85 | 24,61 |
Esses números indicam que muitos fundos conseguiram aumentar os rendimentos mesmo diante de desafios econômicos, como taxas de juros ainda elevadas e cenários de inflação instáveis, demonstrando resiliência e boa capacidade de gestão.
Como a inflação e os juros impactam os dividendos
Embora os dividendos dos FIIs sejam distribuídos de forma nominal, a inflação pode impactar o poder de compra desses rendimentos. Por exemplo, um fundo que paga R$ 1,00 por cota por mês terá seu rendimento real diminuído se a inflação anual superar o crescimento do valor distribuído.
Além disso, a política de juros influencia diretamente o mercado imobiliário e, consequentemente, os FIIs. Juros mais altos tornam empréstimos mais caros e podem reduzir a demanda por imóveis corporativos e comerciais, impactando os rendimentos dos fundos. Por outro lado, alguns FIIs indexados a ativos de renda fixa, como CRIs, podem se beneficiar de juros mais altos, aumentando os dividendos pagos aos cotistas.
Portanto, o desempenho positivo de 2025, com diversos FIIs pagando mais do que no ano anterior, reflete uma combinação de gestão eficiente e adaptação estratégica ao cenário econômico, aproveitando oportunidades e reajustes de contratos.
FIIs que começaram suas operações em 2024
É importante considerar que alguns fundos não distribuíram dividendos durante o ano todo em 2024. Por exemplo:
- ITRI11 começou a pagar rendimentos em abril de 2024, totalizando nove meses de pagamento. Em 2025, a distribuição manteve o mesmo período, mas o volume por cota aumentou, refletindo crescimento operacional.
- TOPP11 iniciou pagamentos apenas em outubro de 2024. Quando se compara o volume distribuído ao longo de 2025, a variação chega a quase 42.000%, mas isso é mais reflexo do período curto de operação em 2024 do que de crescimento real.
Esse contexto é fundamental para entender as comparações: fundos que começaram a operar recentemente podem apresentar variações percentuais extremamente altas, mas isso não significa que tenham rendimento absoluto maior que fundos consolidados.
Setores que impulsionaram os dividendos
Diferentes setores do mercado imobiliário impactam os dividendos dos FIIs de maneiras distintas:
- Logística e galpões industriais:
- Beneficiados pelo crescimento do e-commerce e da demanda por armazenamento rápido.
- Alta ocupação e contratos atrelados ao IPCA ou inflação ajudam a manter os dividendos crescentes.
- Shopping centers e lajes corporativas:
- Recuperação do fluxo de clientes e locatários após a pandemia aumentou receitas.
- Ajustes de contratos e renegociações contribuíram para pagamentos maiores.
- CRIs e fundos de crédito imobiliário:
- Ativos de renda fixa indexados à inflação e aos juros podem gerar rendimentos mais previsíveis.
- Juros mais altos beneficiam diretamente esses fundos, aumentando dividendos distribuídos.
- Setores hospitalar e educacional:
- Crescimento da demanda por imóveis especializados, como clínicas e laboratórios, proporcionou estabilidade nos aluguéis.
Essa diversificação mostra que investidores podem escolher FIIs com base em estratégias específicas, equilibrando risco e rendimento.
Riscos e cuidados ao investir em FIIs
Apesar do crescimento nos dividendos, é essencial lembrar que FIIs não estão isentos de riscos:
- Vacância: imóveis desocupados reduzem a receita do fundo, impactando dividendos.
- Inadimplência: locatários que não pagam podem gerar perdas.
- Liquidez: nem todos os fundos têm grande volume de negociação; vender cotas rapidamente pode ser difícil.
- Juros e inflação: mudanças econômicas podem reduzir o poder de compra ou o valor de mercado das cotas.
Investidores devem avaliar histórico de distribuição, gestão do fundo e portfólio de ativos, além de diversificar entre diferentes tipos de FIIs para reduzir riscos.
Reflexões sobre o mercado de FIIs em 2025
O cenário de 2025 mostra resiliência do mercado imobiliário e eficiência na gestão dos fundos. Algumas tendências se destacam:
- Maior profissionalização das gestoras de fundos.
- Crescimento da preferência por ativos logísticos e de renda fixa.
- Uso de tecnologia para gestão de imóveis e captação de locatários.
- Estratégias de hedge e proteção contra inflação, garantindo rendimentos consistentes.
Além disso, o aumento do interesse de investidores pessoa física contribui para maior liquidez e estabilidade do IFIX, fortalecendo a percepção de FIIs como instrumento de renda confiável.
Exemplos práticos de rendimentos
Para ilustrar, um investidor com 100 cotas de ITRI11 teria recebido em 2024 cerca de R$ 468, considerando pagamentos de abril a dezembro. Em 2025, com o aumento de 53%, o mesmo investidor receberia R$ 717 no mesmo período, quase R$ 250 a mais, sem considerar reinvestimentos ou valorização das cotas.
Esse exemplo evidencia o impacto real do aumento nos dividendos na renda passiva do investidor, mostrando como FIIs podem contribuir para planejamento financeiro de longo prazo.
Considerações finais
O mercado de FIIs em 2025 apresenta sinais positivos, com mais da metade dos fundos pagando mais dividendos do que em 2024, mesmo diante de desafios econômicos. Fundos como ITR11 mostram que é possível gerar crescimento sustentável, enquanto novos FIIs demonstram potencial de expansão rápida.
Investidores devem manter estratégias de diversificação, análise de risco e acompanhamento constante do desempenho dos fundos, garantindo que a renda passiva seja consistente e confiável.
